실시간 칼럼 기사

• 경매중인 사실 숨기고 임대차계약시 사기죄 성립여부?

  [문] 甲은 乙에게 주택을 임대하면서 乙이 등기부등본을 열람해보지 않았음을 알고 그 주택이 이미 경매진행 중인 사실을 알리지 않은 채 임대차계약을 체결하였습니다. 그 후 乙이 등기부등본을 열람해 본 후 항의하자 甲은 乙이 등기부등본을 확인 또는 열람할 수 있었기 때문에 경매진행 중인 사실을 알릴 필요가 없었다고 항변하고 있습니다. 이 경우 甲에게 형사책임을 물을 수 있는지요? [답] 형법 제347조 제1항은 “사람을 기망하여 재물을 교부받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다”라고 규정하여 사기죄를 규정하고 있습니다. 이러한 사기죄의 요건으로서의 ‘기망’의 의미에 대해 판례는 “사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것이고, 이러한 소극적 행위로서의 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 이를 고지하지 아니함을 말하는 것으로서, 일반거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙(信義則)에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정되는 것이다.”라고 판시하였습니다(대법원 1997. 9. 26. 선고 96도2531 판결 등 참조). 또한, “피해자가 임대차계약 당시 임차할 여관건물에 관하여 법원의 경매개시결정에 따른 경매절차가 이미 진행 중인 사실을 알았더라면 그 건물에 관한 임대차계약을 체결하지 않았을 것임이 명백한 이상, 피고인은 신의칙상 피해자에게 이를 고지할 의무가 있다고 할 것이고, 피해자 스스로 그 건물에 관한 등기부등본을 확인 또는 열람하는 것이 가능하다고 하여 결론을 달리 할 것은 아니다.”라고 하여 사기죄의 성립을 인정한 판례가 있습니다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결 참조). 따라서 이러한 판례에 의할 때, 위 사안에서 甲에게 사기죄가 성립될 것으로 판단됩니다. [자료제공] 대한법률구조공단 서산출장소 (041-667-4054, 서산시 공림4로 22, 현지빌딩 4층, 전화법률상담 국번 없이 132)

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  2019-08-28

• 보험금을 받기 위해 입원한 경우 사기죄 성립 여부

  [문] 甲은 교통사고로 병원에서 입원치료를 받고 있지만, 실제로 치료받은 시간 자체가 6시간이 안되고, 병원에서 멀리 떨어진 장소까지 외출하기도 하였으며, 입원기간 중 단 하루도 병원에서 잠을 자지 아니하였습니다. 그럼에도 불구하고 이러한 사실을 잘 알고 있는 담당의사인 乙은 甲에게 형식적인 입원치료를 받도록 한 후 입원확인서를 발급해주어 甲이 보험회사로부터 보험금을 수령하도록 했습니다. 이 경우 甲과 乙은 사기죄로 처벌받게 되는지요? [답] 형법 제347조 제1항은 “사람을 기망하여 재물을 교부받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다”라고 하여 사기죄를 규정하고 있습니다. 위 사안과 관련하여 우선 甲에게 입원치료가 필요한지 및 입원치료가 필요하지 않음에도 입원치료를 받고 보험금을 타낸 것이라면 사기죄에 해당하는지, 이를 방조한 담당의사 乙은 사기방조로 처벌될 수 있는지가 문제됩니다. 우선 입원과 관련하여 판례는 “입원이라 함은 환자의 질병에 대한 저항력이 매우 낮거나 투여되는 약물이 가져오는 부작용 혹은 부수효과와 관련하여 의료진의 지속적인 관찰이 필요한 경우, 영양상태 및 섭취음식물에 대한 관리가 필요한 경우, 약물투여ㆍ처치 등이 계속적으로 이루어질 필요가 있어 환자의 통원이 오히려 치료에 불편함을 끼치는 경우 또는 환자의 상태가 통원을 감당할 수 없는 상태에 있는 경우나 감염의 위험이 있는 경우 등에 환자가 병원 내에 체류하면서 치료를 받는 것으로서, 보건복지부 고시인 ‘요양급여의 적용기준 및 방법에 관한 세부사항’등의 제반규정에 따라 환자가 6시간 이상 입원실에 체류하면서 의료진의 관찰 및 관리 하에 치료받는 것을 의미한다”고 판시하였습니다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2008도4665 판결 등 참조). 위 판례의 의할 때, 甲은 의료진의 지속적인 관리를 받을 필요 없이 통원치료만으로도 충분히 치료의 목적을 달성할 수 있음에도 불구하고 입원치료를 받고 보험금을 받은 것으로 판단되는 바, 甲은 사기죄가 성립할 것으로 판단됩니다. 또한 이러한 사실을 알면서 형식적인 입원확인서를 발급하여 주어 甲으로 하여금 보험금을 편취하는데 도움을 준 담당의사 乙은 사기방조죄로 처벌될 것으로 판단됩니다. [자료제공] 대한법률구조공단 서산출장소 (041-667-4054, 서산시 공림4로 22, 현지빌딩 4층, 전화법률상담 국번 없이 132)

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  2019-08-21

• 서산시 ‘넘버 2’는 누구?

  서산시청을 방문하는 횟수가 현저히 줄어든 요즘 어쩌다 들렸더니 해괴한 얘기가 들려온다. 맹정호 시장의 두터운 신임을 내세워 막강 파워를 내뿜고 있다는 막후 실세설이다. 맹 시장이 취임한 이후 이러한 막후 실세설이 끊이질 않고 들려오고 있는 상황인 듯하다. 맹 시장의 주변을 맴돌면서 그를 움직이는 보이지 않는 손이 정말 존재하는 것일까? 그럼 그 ‘넘버2’는 과연 누구일까? 숨은 실세를 두고 이러쿵저러쿵 들려오는 소문과 말들이 하도 많고 궁금해 막후 실세설에 대한 내막을 들여다봤다. 나름의 서산시청 공무원 인맥을 총동원해 수소문했다. 소문의 사실 여부를 떠나 우선 맹 시장의 2인자가 누구라고 생각하느냐는 질문에 무척 민감한 질문 탓인지 선뜻 대답하는 사람이 없다. 한결같이 난색을 보이는 그들을 상대로 철저한 비밀을 약속하고 또 확약하자 조금씩 말문을 열었다. “내가 말했다는 얘기는 절대하지 말라”며 어렵게 입을 연 그들은 공통으로 2~3명의 이름을 거론했다. 이 대목에서 그들이 전해 준 막후실세이자 맹 시장의 2인자와 관련해 현재의 부시장은 없었다. 참으로 희한한 일이다. 부시장 자리는 시장 유고 시 시장의 권한을 대행하는 공식적인 맹 시장의 2인자 자리임이 분명함에도 불구하고 부시장을 지목하는 사람은 단 한 명도 없었다. 맹 시장의 2인자로 보기에는 존재감이 너무 미약하다는 평가다. 도통 이해가 되지 않아 그 이유에 대해 재차 물었다. 그들은 주저 없이 답했다. 넘버2를 가늠하는 가장 큰 기준으로 인사권 행사에 얼마나 영향력을 끼칠 수 있느냐를 꼽았다. 하지만 현재의 부시장은 “승진은커녕 주요 요직에 한 명 꽂아 줄 능력이 없는 것 같다”며 고개를 저었다. 민선 7기 출범 이후의 몇 차례 단행된 인사에서 부시장에게 줄을 대야 한다는 말은 한 번도 듣지 못했다는 부연 설명도 곁들였다. 그럼 누가 맹 시장과의 궁합이 참 잘 맞는다고 생각하느냐고 다시 물었다. 현재의 부시장을 제치고 맹 시장의 2인자로 꼽은 인물은 앞서 밝힌 것처럼 대략 2~3명이다. 특히 이들 가운데 유독 많은 이름이 오르내리는 인사가 있었다. A씨다. 물론 확인되지 않는 떠도는 소문임을 전제로 얘기 했지만 그에게 너무 압도적인 표를 몰아주고 있어 정말 의아했다. 지난 하반기 정기인사에서 특정인들이 주요 부서에 전진 배치된 사례를 들면서 편중 인사를 지적했다. 읍면동에서 팀장으로 근무하던 인물을 요직 팀장으로 발탁하는 것을 지켜보면서 A씨의 막강 파워를 확인하게 됐다고 하니 “아니 땐 굴뚝에 연기 날까”란 의혹어린 시선에서 결코 자유롭진 못했다. 나아가, 인사권을 미끼로 자신의 친위 세력을 끌어 모으기 위해 지금도 곳곳에서 고군분투하고 있다는 그의 활약상을 듣자니 그의 파워가 세긴 정말 세구나 하는 느낌마저 들게 한다. 인사철은 물론이고 평소에도 A씨와 식사를 하기위해서는 줄을 서야한다는 이야기도 들린다고 한다. 아무튼, 막후에서 맹 시장을 움직이는 실세들이 실제 있는지는 알 수 없지만, 막후 실세설이 끊이지 않는 것 자체는 분명 비정상적인 일이다. 이는 곧 인사의 투명성과 객관성, 적법성을 무너뜨림은 물론 직원 간 위화감 및 불신을 가져오는 시정 문란 행위가 분명하다. 맹 시장은 이를 심각하게 받아들여야 한다고 본다. 실제로 막후에서 ‘그림자 권력’이 움직이고 있다면 이는 곧 부정부패와 연결될 수 있고 정상적인 시정 운영을 방해하는 요인이 될 수밖에 없기 때문이다. 이병렬 편집국장

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  2019-08-07

• 한 여름 옥외공사, 피할 수는 없을까?

  매미도 더위에 지친 듯 이른 새벽부터 쉴 새 없이 비명을 지르고 있다. 계속되는 열대야에다 경상도 영천은 아침 기온이 이미 30도를 넘어섰다고 한다. 연이은 폭염 특보에 오늘 하루를 어떻게 견뎌내야 할까 걱정부터 앞선다. 얼마 전 내린 비로 생기를 찾았던 나무 이파리도 언제 그런 날이 있었나 싶게 지친 모습으로 늘어져 있다. 요즘 일상생활은 모두 무더위와 관련되다시피 하다. 불볕더위, 찜통더위라는 말을 입에 달고 산다. 선풍기는 부러질 듯 날개를 돌리더니 힘에 겨운 듯 더운 바람을 날리고 있다. 에어컨은 아이들 올 때나 켜곤 하니 ‘아이 컨’이 되었으나 이제는 켤까 생각하면서도 선뜻 리모컨에 손이가지 않는다. 켜고 끌 때마다 창문을 여닫아야 하는 불편에다 알게 모르게 절전(節電)의식이 몸에 밴 탓이기도 하다. 온 몸이 더위와 겨루고 지내다 보니 신경이 예민해져 작은 소음에도 반응을 보인다. 어제 한 밤중에 소음기를 떼 냈는지 찢어질 듯 요란한 소리를 내며 거리를 질주하는 오토바이의 굉음이 더 크게 들렸다. 이른 새벽에도 한 차례 또 지나갔다. 그 운전자는 남에게 불쾌감을 주는 것으로 카다르시스를 느끼고 그게 더위를 잊는 방법인가 보다. 겨우 설친 잠을 추스르는데 중장비 소리가 새벽 공기를 가른다. 어제도 늦은 밤에야 멈추더니 오늘은 이른 시간부터 극성이다. 이런 소리가 간헐적으로 열흘 넘게 계속되고 있으니 짜증이 솟는다. 지난 해 여름, 갑작스런 폭우로 시가지 일대가 물바다가 되었다. 상가 지하주차장에는 자동차가 보트처럼 둥둥 떠돌았다. 소방차가 동원되어 물을 퍼냈다. 이틀 동안 소방차들이 오갔다. 건물주들은 양수기로 남은 물을 퍼내고 흡착포, 부직포로 물기를 빨아들였다. 뒷정리와 청소를 마치고 대형 선풍기를 돌려 습기를 밖으로 내보내며 말렸다. 다시 주차할 수 있을 때 까지는 일주일에서 열흘 정도 걸렸던 것 같다. 며칠 동안 엘리베이터도 멈춰 섰다. 빗물이 하수도로 빠지는 구조물 크기가 작아서 폭우로 쏟아지는 물을 감당하지 못해 일어난 사태였다. 올해 초여름 시작된 구조물 확장공사가 장마철이 되어서야 끝났다. 공사장 범위는 넓지만 규모가 작은 공사라 그런지 인부와 장비가 적게 투입되어 시일이 오래 걸렸다. 올해는 다행히 큰비가 내리지 않았기 망정이지 작년과도 같았다면 과연 괜찮았을까 하는 걱정이 들었다. 그러니 이런 일을 촉박하게 시행했어야 했는가에 대하여는 의문이었다. 지난해에 물난리를 겪었으니 확장공사를 해야 한다는 결정은 이미 당시에 했을 일이고, 예산도 지난 연말에 확정되었을 것이다. 그렇다면 공사는 연초에 설계와 집행절차를 마무리하고 봄까지는 공사를 끝냈어야 할 일이었다. 그럼에도 우기에 임박하여 공사를 하니 자라보고 놀란 가슴은 올 해를 걱정해야 했다. 시끄럽기는 했지만 어쨌든 조치했으니 다행이다. 그 공사에 이어 요즘은 상수도 공사가 밤낮을 가리지 않는다. 긴급복구나 신규공사는 아닌 것으로 보이는데 공기(工期)때문인지 한낮을 피하려고 그러는지 때로는 새벽과 늦은 밤에도 하고 있다. 그러니 조용해야할 시간에도 소음이 끊이지 않는다. 견디기 어려운 무더위를 무릅쓰고 땡볕 속에서 일하는 사람들도 있는데, 시끄럽다하여 불평하는 것은 분명 이해부족의 소치다. 하지만 주민들 불편에 못지않게 불볕더위 속에 아스팔트 열기까지 견뎌가며 땅을 파헤치고 도로를 재포장하는 인부들의 힘듦과 이런 환경 속에서 과연 공사의 품질은 확보될 수 있을지 의문이다. 연말이 되면 행정기관이 비난받는 일 가운데 하나가 ‘멀쩡한’ 보도블록 교체 공사다. 예산이 남아서 쓴다거나, 남은 예산을 다 쓰지 않으면 내년 예산이 줄게 되기 때문에 연말에 급하게 공사를 서둔다는 시각이다. 하지만 예산 잔액을 일부 불가피하게 전용하는 경우는 있겠으나 남은 돈을 써버리기 위해서라거나 앞으로 예산 삭감을 우려하여 필요하지도 않은 공사를 하는 것은 아니라고 본다. 이런 눈총에서 벗어나려면 과연 꼭 필요한 공사인지, 시기는 적정한지 여부를 꼼꼼하게 판단하는 등 세심한 조치가 있어야 할 일이다. 더구나 한 여름이나 한 겨울에 시행하는 공사는 여러 가지로 작업여건이 좋지 않아 안전이나 능률을 고려할 때 적정하지 않기 때문이다. 더불어 폭염과 싸우고 추위를 견디며 일해야 하는 인부들의 입장도 헤아려야 할 것이다. 즉 ‘인권’도 생각하여야 한다는 뜻이다. 모자를 눌러쓰고 수건을 목과 팔에 두른 채 일하는 모습을 보면 몸이 사려진다. ‘시절’이라는 말은 ‘어느 시기나 때’를 일컫지만 내포지방에서는 ‘계절을 구분하지 못한다.’는 뜻으로도 쓰인다. 혹서, 혹한기 옥외공사를 여기에 비유하면 너무 비약하는 것일까? 무더위를 피하는 방법을 찾아야 하지만 불쾌지수를 치솟도록 유발하는 요인을 줄이는 것도 중요하다. 타산지석으로 삼았으면 한다. 매미울음 소리에 섞여 들려오는 기계음을 듣지 않았으면 좋겠다./전 서산시 부시장

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  2019-08-07

• 빌려준 돈을 갚지 않을 경우 사기죄가 성립되는지

  [문] 저는 3년 전부터 甲에게 그 남편의 사업자금 명목으로 수차례에 걸쳐 1,500만 원을 빌려주었습니다. 甲은 돈을 빌릴 당시에는 남편의 건축사업이 잘되면 이자는 물론 아파트 분양까지 책임지겠다고 하여 믿고 빌려주었는데, 이제 와서는 건축경기가 좋지 않아 파산위기에 처해있으니 마음대로 하라고 합니다. 이 경우 甲을 사기죄로 처벌할 수 있는지요? [답] 사기죄는 타인을 기망하여 착오에 빠지게 하고 그 처분행위로 재산적 이득을 얻음으로써 성립하는 범죄입니다(형법 제347조). 이 경우‘기망(欺罔)’이라 함은 널리 재산상의 거래관계에 있어서 서로 지켜야 할 신의성실의 의무를 저버리는 것을 말합니다. 관련 판례를 보면 “차용금 편취에 의한 사기죄의 성립여부는 차용 당시를 기준으로 판단하여야 하므로, 피고인의 차용 당시에는 변제할 의사와 능력이 있었다면 그 후에 차용사실을 전면 부인하면서 변제를 거부한다고 하더라도 이는 단순한 민사상의 채무불이행에 불과할 뿐 형사상 사기죄가 성립한다고 할 수 없고(대법원 2008. 2. 14. 선고 2007도10770 판결 참조), 또한 금전차용에 있어서 단순히 차용금의 진실한 용도를 말하지 않은 것만으로 사기죄가 된다고 할 수는 없으나, 이미 많은 부채의 누적으로 변제능력이나 의사마저 극히 의심스러운 상황에 처하고서도 이러한 사실을 숨긴 채 피해자들에게 사업에의 투자로 큰 이익을 볼 수 있다고 속여 금전을 차용한 후 이를 주로 기존채무변제를 위한 용도에 사용한 사실이 인정된다면 편취의 범의가 있었다고 볼 수 있다”고 판시하였습니다(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002도2620 판결 참조). 즉, 금전 차용행위가 사기죄에 해당할 수 있는가의 문제는 돈을 빌릴 당시에 돈을 빌리는 사람에게 변제할 의사와 능력이 있었는지에 따라서 결론이 달라질 것입니다. 따라서 귀하의 경우에도 甲이 돈을 빌릴 당시부터 변제할 의사나 능력 없이 귀하에게 돈을 빌린 경우에만 형사상 사기죄가 문제될 것이며, 甲의 그러한 고의는 甲이 자백하지 아니하는 한 돈을 빌릴 당시의 甲의 재력, 환경, 차용금의 사용내역 등과 같은 객관적인 사정을 종합하여 판단해보아야 할 것입니다. [자료제공] 대한법률구조공단 서산출장소 (041-667-4054, 서산시 공림4로 22, 현지빌딩 4층, 전화법률상담 국번 없이 132)

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  2019-08-07

• 지역구 의원ㆍ비례의원, 누가 더 나을까?

  20대 국회의원 중에서 형사처벌을 받아 의원직을 상실한 사람이 12명에 달했다. 12명 모두 지역구 의원들이다. 1심에서 의원직 상실에 해당하는 형을 받고 항소 중인 의원 5명도 모두 지역구 의원들이다. 선거법 위반도 있지만, 뇌물수수, 정치자금법 위반도 많다. 정치부패라고 부를 수 있는 경우들이다. 20대 국회의 비례대표 의원들 중에서는 다른 공직에 취임하기 위해 자진사퇴하거나 탈당을 해서 의원직을 상실한 경우는 있지만, 형사처벌을 받아서 의원직을 상실한 경우는 없다. 20대 국회의원 비례대표 공천과정에서도 밀실공천은 있었지만, 돈공천이 문제된 사례는 없었다. 예전보다는 많이 나아졌다는 것이 여의도 주변의 평가다. 20대 국회의원 중에 각종 비리의혹으로 수사대상에 올라 있는 국회의원들도 대부분 지역구 의원들이다. 필자는 국회에서 사용되는 입법ㆍ정책개발 관련 예산을 감시하다가 허위로 서류를 꾸며서 국회 예산을 부정하게 빼낸 사례들을 적발했다. 그 건으로 11명의 국회의원들을 고발했는데, 모두 지역구 의원들이다. 물론 비례대표의원이라고 해서 문제가 없는 것은 아니다. 망언, 막말을 한 의원들 중에 비례대표 의원들도 많다. 그러나 최소한 부패와 관련해서는 지역구 의원이 비례대표 의원보다 심각한 것은 사실이다. 지역구 국회의원이 되는 과정에서 많은 돈이 필요하고, 불법선거운동도 많이 하기 때문이다. 지방선거 때에 공천권을 행사할 수 있다는 것도 지역구 의원들의 부패가능성을 높이는 부분이다. 그런데도 국민들의 머릿속에는 오히려 비례대표 국회의원에 대한 부정적인 인식이 많다. 그것은 과거에 돈공천을 했던 사례가 있었고, 비례대표 공천과정이 투명하지 못하다는 인식이 퍼져있기 때문이다. 그러나 앞서 언급한 것처럼 돈공천은 많이 사라졌다. 또한 이번에 패스트트랙에 올려진 공직선거법 개정안을 보면, 비례대표 공천개혁에 관한 내용이 포함돼 있다. 만약 이 개정안이 국회 본회의를 통과하면 2020년 총선부터 각 정당은 “당원, 대의원 또는 선거인단의 민주적 투표절차”에 의해서만 비례대표 후보를 공천할 수 있게 된다. 구체적인 것은 각 정당이 정할 수 있지만, 선거관리위원회에 세부적인 내용을 미리 제출하고 공개하도록 되어 있다. 만약 민주적 투표절차를 밟지 않고 비례대표 후보를 공천하면, 후보등록이 무효가 된다. 이것은 독일의 선거법을 참고해서 만든 조항이다. 만약 이렇게 비례대표 공천 개혁을 의무화하는 조항이 들어가게 되면, 더 이상 밀실공천을 하기는 어렵게 된다. 이렇게만 된다면, 비례대표 의원이 지역구 의원보다 낫다. 지역구 관리를 하느라 정작 해야 할 의정활동에 집중하지 못하는 지역구 의원들로는 국회가 제 역할을 하기 어렵기 때문이다. 지방의원이 챙겨야 할 지역민원까지 국회의원이 챙기고 있는 것이 현실이다. ‘일은 못하고 무능하다’는 국회에 대한 인식은 지역구 국회의원들의 행태에서 비롯된 것이 많다. 비교적 개혁적이라고 하는 지역구 의원들도 선거가 다가오면 크게 다르지 않은 것이 현실이다. 얼마 전에 더불어민주당의 금태섭의원이 자기 페이스북에 올린 글을 보면, 내년 총선 때문에 배드민턴도 치고 축구행사에도 가야 한다는 것이다. 참 안타까운 일이다. 누가 국회의원이 되든 이런 식의 정치를 해야 한다면, 어떻게 시대에 부응하고 시민들의 삶을 개선하는 정책을 만들 수 있겠는가? 지금은 비례대표 의원은 한번만 할 수 있고 다음번에는 지역구로 출마해야 한다는 것이 관행처럼 되어 있지만, 그것도 잘못된 것이다. 독일같은 정치선진국에서는 비례대표로만 여러 번 국회의원을 하는 경우가 흔하다. 입법활동, 정책개발 활동을 잘 하는 국회의원이라면, 그런 국회의원이 굳이 지역구로 출마해야 할 이유는 없다. 과거에 소설가 출신의 김홍신 전 의원은 비례대표로만 2번 당선되어 보건복지분야에서 뛰어난 의정활동을 했다. ‘국회다운 국회’가 되려면 그런 사례들이 많아져야 한다. 최근 비례대표에 대한 부정적인 발언들이 기득권을 가진 언론과 정치인들 입에서 많이 나오고 있다. 이것은 모두 정치개혁을 반대하려는 의도에서 나오는 것이다. 우리 시민들이 여기에 현혹되어서는 안된다. 제대로 된 비례대표 의원 1명이 지역구 의원 몇 명보다 나을 수 있는게 현실이다. 국가의 일에 집중할 수 있고 부패할 가능성도 적기 때문이다. 하승수/비례민주주의연대 공동대표ㆍ변호사

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  2019-07-31

• 부동산 실거래 신고 잊지 마세요

  우리들은 살아가면서 누구나 부동산을 거래하는 때가 있다. 만일에 처음 부동산 거래를 하는 경우에는 한 번도 접해보지 못한 터라 부동산 거래 신고에 당황할 수 있다. 하지만 조금만 알아두면 부동산 거래 신고를 쉽게 할 수 있다. 한 번쯤은 접하게 되는 부동산 거래 신고에 관한 기본적인 사항들에 대해 알아보자. 먼저 부동산 실거래 신고제도는 부동산거래의 실거래가격을 확보하여 공평과세를 실현하고 부동산 투기를 방지하여 부동산시장의 투명성을 확보하기 위한 제도로 이중 계약서 작성 등 잘못된 관행을 없애고 투명한 부동산 거래를 위해 토지 및 건축물을 매매하는 거래 당사자나 중개업자가 실제 거래한 가격을 신고하는 제도를 말한다. 주택 및 토지, 건축물, 아파트 분양권, 입주권을 매매한 경우 계약 체결일로부터 60일 이내에 실제 거래가격으로 부동산 소재지 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고해야 한다. 중개업자가 거래 계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 중개업자가, 직거래 시에는 거래 당사자가 직접 신고해야 한다. 직접 방문하여 신고하는 경우 실거래 신고서와 방문자의 신분증이 필요하다. 방문은 매수자나 매도자 중 한 명만 하면 되지만, 신고서에는 매수자와 매도자 모두의 도장 또는 서명이 필요하다. 대리인이 오는 경우 위임인의 자필 서명이 있는 위임장과 위임인의 신분증 사본이 필요하다. 간혹 위임장에 위임인의 자필 서명이 아닌 도장을 받아오는 경우가 있는데, 위임인의 자필 서명이 아닌 도장으로는 위임을 받아왔다고 보지 않는다. 만약 위임인이 법인이라면 위임장에 인감도장을 찍을 때와 사용인감을 찍을 때 구비서류가 다르다. 인감도장을 찍을 경우 인감증명서를 첨부하면 되고, 사용인감을 찍을 경우 사용인감계랑 인감증명서 두 가지 모두를 첨부해야 한다. 행정관서 방문 없이 인터넷 신고도 가능하다. 부동산 거래관리 시스템에 접속해 부동산 거래 신고서를 작성해 등록하면 된다. 이 경우 매수인, 매도인 혹은 중개업자가 공인인증서를 가지고 각각 서명해야 한다. 부동산 거래 신고 업무를 하면서 가장 많이 받는 질문 중 하나는 분양권 명의 이전에 관련된 것이다. 최초 공급 계약서만을 갖춰 시청에 방문하는 경우가 많다. 보통 가족 간에는 증여계약이 가능하므로 증여 계약서를 작성하거나 돈이 오고 가는 매매계약의 경우 매매 계약서를 작성하면 된다. 증여계약은 증여 계약서를 작성해 검인을 받고, 매매계약은 매매 계약서를 바탕으로 부동산 거래 신고서를 작성ㆍ제출해 부동산 거래 신고필증을 교부받으면 된다. 검인도장을 받은 증여 계약서 혹은 부동산 신고필증을 가지고 분양사무실에 가면 명의이전을 할 수 있다. 또 분양권 전매 시 최초 분양일이 2017년 1월 20일 이전일 경우에는 최초 공급 계약서에도 꼭 검인을 받아야 한다. 검인 신고는 기간이 따로 정해져 있지 않아 등기하기 전에 기간과 상관없이 검인 신고를 하면 된다. 그러나 업ㆍ다운계약을 하고 신고하거나 거짓신고를 조장ㆍ방조하는 등의 위반행위가 적발될 경우 과태료가 부과된다. 과태료는 위반행위에 따라 부과방식과 금액이 차이가 난다. 부동산 실제 거래가격을 거짓으로 신고한 경우에는 실제 거래가격과 신고가격의 차액에 따라 차액이 10%미만인 경우 실제거래가격의 100분의 2, 차액이 10%이상~~20%미만인 경우 실제거래가격의 100분의 4, 차액이 20%이상인 경우 실제거래가격의 100분의 5에 해당하는 과태료가 부과된다. 또 부동산 등의 실제거래가격 외의 사항을 거짓으로 신고한 경우 실제거래가격의 100분의 2의 과태료가 부과된다. 이밖에도 다양한 거래신고에 대해 다양한 양태에 따라 과태료 부과 방식이 정해져 있다. 이러한 위반행위의 과태료는 직거래를 한 경우에는 거래당사자에게 각각 과태료가 부과되고, 개업공인중개사를 통한 거래인 경우에는 공인중개사에게 과태료가 부과되며 공인중개사의 경우 자격정지, 등록취소 등의 행정처분까지도 받을 수 있게 된다. 이와 같이 부동산 거래 신고의 기본적인 사항에 대해 알아보았다. 올바른 부동산 거래 신고를 통해 투명하고 건강한 부동산 거래 질서가 확립되길 기대한다.

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  2019-07-23

• 어느 공무원의 ‘취중 고백’

  요즘 극장가에서는 히어로물이 인기다. 아이언맨, 배트맨, 스파이더맨 등이다. 이들은 대체로 미국국적이다. 미국은 영웅을 사랑한다. 그래선지 영웅 호칭도 잘 붙여준다. 미국 드라마나 뉴스를 보면 자기 일이 아닌데 과감히 나서는 것만으로 영웅소리 들으며 박수 받는 장면이 왕왕 등장한다. 나서서 한 일의 성패를 떠나서 말이다. 며칠 전 서산시 한 공무원과 저녁 식사 자리를 같이했다. 그는 동료들 사이에 매사에 나서기 좋아하며 에너지가 넘쳐 좋은 일이라면 앞뒤 안 재고 앞장서는 공직자로 평가를 받고 있다. 서산이 아니라 미국서 태어났더라면 한 번 쯤은 시민 영웅으로 뉴스의 주인공이 되고도 남을 그런 인격의 소유자다. 저녁을 마칠 때쯤 그가 목소리를 높였다. 공무원 일 문화가 마음에 안 든다는 것. 그의 불만은 두 마디로 요약됐다. “공무원의 복지부동은 틀린 말이 아니다. 그런데, 나도 그러고 있다” 그는 민원이 들어오면 자기부서 해당 업무가 ‘아님을 확인하는 게’ 첫 번째 순서라고 했다. 상식적으로 처리해주는 게 맞아도 근거 규정이 없다면 그 민원은 처리하지 않는 쪽을 택한다. 규정에도 없는 일을 왜 했냐, 문제 생기면 책임질 거냐고 추궁당할까 두렵단다. 나대는 사람으로 찍히면 진급에도 악영향이 온다. 무슨 일이든 안 하도록 자신이 다듬어졌단다. 공무원 모두가 그런 건 아닐 테다. 그러나 자기조직은 확실히 그렇고 다른 곳도 대체로 그럴 것이라며, 팩트와 추정을 뒤섞어 술기운과 함께 쏟아냈다. 정도 차이만 있을 뿐 한국사회 전반이 그렇다. 앞장서 어떤 일을 성공했을 때 받는 칭찬보다, 괜히 나서서 실패했을 때 받는 비난이 압도적으로 큰 곳이 한국이다. 군사정권에서 파생된 집단주의가 튀는 행동을 죄악시하게끔 했다는 분석도 있다. 모두가 눈치 볼 때 나서봤자, 잘 해야 본전이다. “지가 뭔데 나서”라며 시기질투가 따라오기도 한다. 일을 그르치기라도 하면 엄청난 질타를 각오해야한다. “가만히 있으면 중간이라도 간다”라는 행동규범은 학교와 군대, 직장 등을 거치며 우리에게 내면화된다. 이런 사회에서는 일을 벌이는 사람보다, 팔짱끼고 품평하는 사람이 더 많을 수밖에. 부작위 편향성(omission bias)이라고 심리학자들은 말한다. 어떤 행동을 하지 않았을 때 나중에 발생할 손실보다, 움직였을 때 당장 발생한 눈에 보이는 손해를 더 아까워하는 심리상태다. 이런 심리가 지배하는 사회는 정체된다. 미국이 다 옳은 건 아니지만 난해한 상황을 해결하려고 앞장서는 행동을 격려하는 문화는 부럽다. 실패하더라도 선한 동기와 과감한 용기 자체를 높이 사주는 사회. 행동경제학자들은 이런 역동적 사회가 만들어 내는 작위이익(作爲利益)이 정체된 사회가 아낀 손실보다 ‘언제나 크다’고 강조한다. 물론 책임과 권한이 명확한 업무영역을 함부로 침범해서도 안 된다. 책임이 불분명하거나, 해법이 모호한 문제가 있을 때 활기 있게 나서는 사람을 격려하는 문화를 필요하다는 것이다. 사실 중요한 일은 책임소재와 해결방안이 애매할 경우가 대부분이다. 그런 조직문화가 정착되려면 행정기관 평가나 공무원 인사고과 방식도 바뀌어야 할 테다. ‘의욕과 용기’ 그 자체에도 보상하는 방안을 고민해야 한다. 현재 운용중인 ‘적극행정면책제도’도 확대보완 할 필요가 있다. 사실 시민들에겐, 자기 일처럼 나서주는 공무원이야말로 그 어떤 히어로보다 멋지고 사랑스럽다. 아이언맨이나 스파이더맨에 비할 바가 아니다./이병렬 편집국장

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  2019-07-17

• 특산물과 신용의 가치

  여행의 즐거움가운데 하나는 그 지역의 특산물을 맛보고 사는 것이다. 경관 좋은 곳을 둘러보고 별미 음식을 맛보며 겸하여 싱싱한 농‧수산물을 시장에서 보다 조금이라도 싼 값으로 살 수 있다면 돌아오는 길이 훨씬 더 뿌듯하기 때문이다. 가끔씩 예산을 지날 때는 길가 농장 옆에 있는 직판장에 들르는데 과일을 사며 느끼는 재미가 쏠쏠하다. 맛보라며 깎아주기도 하고 껍질에 흠이 난 ‘보조개(기스) 사과’ 몇 개를 덤으로 얹어주는 인정도 빼놓을 수 없다. 천안을 지날 때는 포도를 사기도 한다. 얼마 전, 안면도로 여행을 다녀온 지인으로부터 전화가 왔다. 펜션에서 묵었는데 주인이 일행을 태안버스정류장까지 태워다 주겠다고 하여 차를 탔다고 한다. 도중 길가에 마늘을 파는 곳이 있어서 잠시 멈추고 마늘을 사는데, 버스를 타고 서울까지 가자면 다른 짐도 있어 들고 가기에는 무거워 반접만 샀다는 것이었다. 집에 도착하여 세어보니 개수가 여러 개 부족했다며 실망이 컸다고 했다. 서ㆍ태안이 연고지임을 알고 전화한 것으로 보아 속이 많이 편치 않았을 것으로 짐작되었다. 파는 사람이 일부러 그런 것이 아니고 바쁘다보니 착오였을 것이라고 이야기는 했지만, 모자람의 많고 적음을 떠나 찝찝한 것은 마찬가지였다. 세종시는 ‘조치원복숭아’로 널리 알려져 있다. 길가에 판매소도 수십 개에서 백여 곳에 이른다. 유명세에 힘입어 지나가는 사람들도 차를 세운다. 필자가 당시 연기군에서 근무하던 시절 이른바 ‘속박이’로 항의를 받은 일이 있었다. 상자 위쪽에는 굵고 모양이나 때깔이 좋아서 사가지고 왔는데, 아래에 있는 것을 꺼내보니 작고 볼품이 없다는 것이었다. 심지어 상한 것도 있다고 했다. 이런 일이 생기면 복숭아는 물론이고 지역에서 생산되는 다른 농산물까지 부정적인 영향을 받게 되며 나아가 군의 이미지까지 나쁘게 한다. 생각해낸 것이 도로변 판매소에 ‘번호’를 매기는 것이었다. 일종의 이름표를 달아 자기를 드러나게 하는 것이다. 국도변이라 정식으로 도로 점용허가를 내 줄 수도 없고 계절장사인 관계로 번듯한 건물이나 버젓이 간판을 달수도 없는 노릇이었다. 이에 판매자를 군에 등록하게 하여 ‘관리 번호’를 매겨주고 그 번호를 외부에 표시하게 했다. 아울러 판매자를 대상으로 교육을 실시했다. 그 후에는 오직 한 건의 항의가 있었다. 그 소비자에게 정중히 사과하고 다시 한 박스를 보내주는 것으로 마무리 되었다. 이 사실이 알려지자 판매자들끼리 자율정화 움직임이 일었다. ‘번호’가 있었기에 판매상에게는 책임의식을 갖게 하고 소비자에게는 믿음을 주는 것이었다. 도로변 판매소에 대한 이미지를 바꾸는 계기가 되었다. 요즘 마늘 수확이 마무리되었을 시기이다. 올해는 수확량이 많아 생산자는 물론이고 행정기관과 농협까지 판매에 나서고 있다고 들린다. 양파와 감자도 마찬가지라니 생산량이 10%만 늘어도 가격은 20~30%이상 떨어지는 농산물의 특성상 어려움이 많을 것으로 짐작된다. 이럴 때일수록 믿음을 주어야 소비자들의 마음을 얻을 수 있는데, 앞 마늘 사례의 경우 착오였던 실수였던 결과적으로 안타깝다. 비록 서산에서의 일은 아니었지만 타산지석으로 삼아 판매상에 대하여 적절한 계도를 했으면 좋겠다. 사족을 붙이자면 과연 가격이 생산자와 소비자 모두에게 적정한 것인지에 대하여 살펴보고 적극적인 대책을 마련하였으면 하는 바람이다. 아울러 ‘서산 마늘’과 ‘서산육쪽마늘’은 다르다는 것에 대한 홍보가 필요하다. 서산육쪽마늘의 명성에 흠을 줄까하는 염려에서이다. 외지의 소비자들은 서산마늘 하면 모두 다 육 쪽 마늘이라고 알고 있다. 쪼개보면 여섯 쪽이 넘었다며 의문이 들었다는 이야기도 들었다. 사정이 이러하니, 육 쪽마늘이지만 환경에 따라 7~8쪽도 나온다는 것과, 그 이상 쪽수의 것은 일반 마늘로서 가격과 효능에서 다르다는 사실을 널리 알려야 할 것이다. 믿음과 명성의 가치를 깊이 새겼으면 한다.

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  2019-07-09

• 버스 화물칸의 고장으로 물건이 분실된 경우?

  [문] 저는 甲 운송회사의 버스를 타면서 시가 45만원 상당의 물품을 수송의뢰 하였으나, 버스운행 중 화물칸의 문이 열리는 바람에 위 물품이 분실되었습니다. 이 경우 甲 운송회사측을 상대로 손해배상을 청구할 수 있는지요? [답] ｢상법｣ 제149조 제1항에서 여객운송인은 여객으로부터 인도받은 수하물에 관하여는 운임을 받지 아니한 경우에도 물건운송인과 동일한 책임이 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 제135조는 물건운송인의 책임에 관하여 “운송인은 자기 또는 운송주선인이나 사용인, 그밖에 운송을 위하여 사용한 자가 운송물의 수령, 인도, 보관 및 운송에 관하여 주의를 게을리하지 아니하였음을 증명하지 아니하면 운송물의 멸실, 훼손 또는 연착으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.”라고 규정하고 있습니다. 판례도 “철도편으로 탁송한 화물이 훼손된 경우에는 철도운송인에게 화물운송에 관하여 과실이 있다고 일응 추정되는 것이며, 운송인은 화물운송에 관하여 주의를 해태하지 아니하였음을 증명하지 아니하면 운송화물의 훼손으로 인한 손해배상 책임을 면치 못한다.”라고 판시하였습니다(대법원 1975. 10. 7. 선고 75다71 판결). 따라서 위 사안의 경우 甲 운송회사는 운송회사직원이 귀하로부터 인도받은 수하물에 대하여 운송물의 수령, 인도, 보관과 운송에 관하여 주의를 해태하지 아니하였음을 증명하지 못하는 한, 위 운송물의 멸실에 대한 손해배상책임을 부담하여야 할 것입니다. 즉, 버스 등 운송수단의 이용시 운송물을 화물칸에 보관하는 것은 운송인이 여객으로부터 수하물을 인도받는 것이 되고 이로써 상법상의 손해배상책임을 지게 되는 것입니다. 다만, 위 사안에서 귀하께서 물품대금 상당액인 45만원을 청구하기 위해서는 물품의 시가가 45만원임을 증명할 책임은 귀하에게 있습니다. 따라서 귀하는 물품의 품목 및 시가 등은 입증하셔야만 甲 운송회사로부터 45만원의 물품상당의 금원을 배상받을 수 있는 것입니다. [자료제공] 대한법률구조공단 서산출장소 (041-667-4054, 서산시 공림4로 22, 현지빌딩 4층, 전화법률상담 국번없이 132)

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  2019-07-09