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개정 주택임대차보호법상 갱신거절의 구체적 사례해설
박범진 변호사의 법률가이드
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기사입력 : 2020.09.16 21:31
임대인은 특별한 사정이 있으면 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 갱신거절권을 갖게 됩니다.
[문]임대인이 본인 또는 직계 존ㆍ비속의 직접 거주를 이유로 갱신 거절하였으나, 목적주택에 거주하다가 제3자에게 임대한 경우 어떻게 되나요?
[답]갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우 원칙적으로 임대인은 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.
[문]실거주를 이유로 갱신거절한 임대인이 제3자에게 목적주택을 임대한 경우 손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유는 무엇이 있나요?
[답]정당한 사유는 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다. 가령 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사유를 의미합니다.
[문] 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 공실로 비워둔 경우 주택임대차보호법 위반으로 손해배상책임을 부담하나요?
[답] 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 주택을 공실로 비워둔 것이 실거주의사 없이 허위로 갱신거절한 것으로 판단될 경우에는 주택임대차보호법 위반에 따른 민법 제750조 일반불법행위책임을 지게 될 수 있습니다. 다만, 집주인이 입주를 하기 위해 주택수선이나 인테리어 공사를 하는 경우, 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없었던 경우 등에는 손해배상요건 중 위법성이 인정되지 않아 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다.
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